Ayuntamiento de Zaragoza

Urbanismo

Licencias Urbanísticas. Rehabilitación Integral de edificios (X407)

CONCEPTO

Son obras mayores cuyo objeto, conservando las características tipológicas, estructurales, formales y estilísticas fundamentales de los edificios, se dirige a la conservación, la recuperación o la mejora de sus condiciones de seguridad, comodidad y adecuación funcional mas favorables para facilitar la continuidad en su utilización; para ello, podrá procederse a la sustitución o modernización de sus instalaciones, o incluso la redistribución de su espacio interior, manteniéndose en todo caso sus características morfológicas esenciales y su volumen edificado, salvo posibles actuaciones menores.
Pueden distinguirse obras de rehabilitación de modernización y de reforma. Las obras de modernización se limitan a añadir aquellas que serían propias de la restauración las siguientes intervenciones:
- demolición general de tabiques para realizar una nueva distribución;
- modificación o apertura de huecos interiores o ventanas a patios, sin afectar a las estructuras resistentes;
- colocación de falsos techos o nuevos pavimentos;
- nuevas instalaciones de electricidad, telefonía, televisión, agua, gas o calefacción;
- obras de adecuación a las normas vigentes en materia de accesibilidad y de protección contra incendios, así como las de instalación de ascensores en edificios que carezcan de ellos;
- retejado y obras menores de acabado, y
- en general, todas aquellas destinadas a mejorar las condiciones de salubridad, comodidad e higiene del edificio.
Las obras de reforma, además de las especificadas para la modernización, admiten intervenciones de la siguiente naturaleza:
- reposición o sustitución parcial de forjados u otros elementos estructurales deteriorados, cuando no ofrezcan garantías de seguridad mediante su simple restauración o reparación;
- creación de nuevos forjados, pisos o entreplantas que no alteren los aspectos esenciales de la estructura ni la configuración tipológica del inmueble, ni dividan los huecos abiertos en sus fachadas. (art. 1.3.6.1.c) de las Normas del PGOU de 2001, TR de 13.12.2002, BOA 3.01.2003).


TIPOLOGIA

Con carácter general son los supuestos contemplados en el art. 1.3.6.1.c) de las Normas del PGOU de 2001, art. 8.1.2.1 de las Ordenanzas de Edificación y art. 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística.

 La rehabilitación viene referida al ámbito de aplicación de la Ordenanza Municipal de Fomento de la Rehabilitación; esto es edificaciones en el Centro Histórico, edificios catalogados y Conjuntos protegidos por el Plan General de Ordenación Urbana.

 Las rehabilitaciones pueden ser de carácter total, destinadas a conseguir un nivel mínimo de habitabilidad en el inmueble, o parcial. Pueden comprender entre otros, los siguientes tipos de intervención:

  •   Obras en cimentaciones.
  •   Fachadas.
  •   Cubiertas.
  •   Elementos de estructura.
  •   Obras del edificio que afecten a instalaciones y servicios comunes del mismo.
  •   Redistribución de espacios, obras privativas y de distribución interior de espacios.

 El objeto de este tipo de obras consiste en mejorar las condiciones de habitabilidad de la totalidad o parte del edificio mediante la sustitución o modernización de sus instalaciones o incluido la redistribución de su espacio interior, manteniendo en todo caso sus características morfológicas y su volumen edificado.

 De esta forma con carácter general las obras consisten en:

  •   Demolición generalizada de tabiques y nueva distribución.
  •   Colocación de falsos techos.
  •   Nuevos pavimentos.
  •   Nuevas instalaciones de electricidad, telefonía, TV, agua, gas y calefacción.
  •   Modificación y construcción de portadas.
  •   En general todas aquellas destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de la totalidad o parte del edificio, incluso con parciales sustituciones de forjados y elementos constructivos.

 

Documentación General

Documentación Técnica

  • Hoja Estadística de Edificación y Vivienda (2 ejemplares).

  • Tres proyectos t¿cnicos (si la obra no se refiere a edificios catalogados o del Centro Hist¿rico son suficientes dos proyectos) suscritos por t¿cnico competente y debidamente visados por el Colegio Oficial correspondiente.
    En el proyecto b¿sico s¿lo se definen de modo preciso las caracter¿sticas generales de la obra. El proyecto de ejecuci¿n desarrolla el proyecto b¿sico con la determinaci¿n completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos. En ambos proyectos el contenido ser¿ el de la "Gu¿a de Contenidos para Proyecto B¿sico /Ejecuci¿n"

  • Plano topográfico de escala mínima 1:1000 de la parcela y de emplazamiento del edificio en la parcela acotando los linderos de la misma, las distancias a los edificios y/o puntos de referencia próximos, y las cotas de nivel de la planta baja con relación a espacios libres exteriores, calles y fincas colindantes, en su caso.

  • Otros documentos:

    - Datos que permitan la localización de la licencia de obras de construcción del edificio en su caso.

    - Si la rehabilitación implica sustitución del edificio preexistente manteniendo fachada o incidencias en el subsuelo, debe aportarse Certificado de Libertad de Restos Arqueológicos, sólo en el ámbito del Casco Histórico, expedido por la Diputación General de Aragón acreditando la inexistencia de restos arqueológicos en el solar.

    - En el caso de sustitución, ampliación de superficie o volumen edificado aportará el señalamiento de alineaciones.

    - Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la ejecución de las obras proyectadas sobre los usuarios, así como descripción y justificación de los compromisos establecidos con éstos si los hubiere.

    - Descripción fotográfica de la fachada o fachadas si la obra afecta a las mismas.

    - Detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauran acompañados cuando sea posible de detalles equivalentes del proyecto original.

    - Referencia o número de expediente de la «Propuesta previa de Intervención», que deberá estar aprobada municipalmente, si la rehabilitación lo es de un edificio incluido en el Catálogo de Edificios de interés Histórico-artístico del vigente PGOU, salvedad hecha de los Edificios de Interés Ambiental cuya rehabilitación no modifique el volumen existente, en cuyo caso no será exigible la Propuesta de Intervención, según criterio de la Comisión Municipal de Patrimonio. Tampoco lo será en las reformas interiores que no afecten a la fachada (modificación pisos, etc.) en edificios de interés ambiental y arquitectónico. La propuesta de intervención se puede tramitar previamente o puede estar incluida en el proyecto.